توضیح داده شده: آشفتگی بازار املاک و مستغلات ویتنام

بازار املاک و مستغلات ویتنام با کاهش فروش ، سرمایه کمیاب و بسیاری از پروژه ها متوقف شده است و بسیاری از پروژه ها متوقف می شوند. اما این همه عذاب و غم و اندوه با سرمایه گذاران خارجی نیست که به خوبی از رکود فعلی بهره مند شوند. در این مقاله ، ما بررسی خواهیم کرد که چه چیزی منجر به این چالش ها ، نحوه ایجاد آنها و کجا شرکت های خارجی می توانند فرصت هایی را در بازار پیدا کنند.

در دهه یا سال 2019 ، بازار املاک و مستغلات ویتنام رشد سریع را تجربه کرد. ساختمانها نمی توانند به اندازه کافی سریع بالا بروند زیرا طبقه متوسط موجی از توسعه اقتصادی را از حومه شهر و آپارتمان در شهرها سوار کرد.

با این حال ، با این وجود همه این خریداران خانه جدید ، مبالغ زیادی از سرمایه را به خود اختصاص داده است. بنگاه های املاک و مستغلات از بانکها وام گرفته می شدند و صدها هزار میلیون دلار اوراق بهادار برای برآورده کردن تقاضای افزایش یافته صدور می کردند.

اما پس از آن Covid-19 اتفاق افتاد ، و خریداران خانه ویتنام از گاوها به خرس تغییر کردند. این امر منجر به رکود در فروش خانه و تعدادی از شرکت های املاک و مستغلات ، که برای شروع کار بیش از حد بودند ، خود را از پول نقد کوتاه کردند و نتوانستند بیشتر وام بگیرند.

در مواجهه با بحران نقدینگی ، بسیاری از این شرکت ها به بازار اوراق قرضه ویتنام روی آوردند. این منجر به پرش عظیم در صدور اوراق قرضه شد. در سال 2020 ، اوراق قرضه شرکت های ارز محلی ویتنام 12 میلیارد دلار ارزش داشت. با این حال ، در اواخر سال 2021 ، این رقم بیش از دو برابر 26 میلیارد دلار آمریکا بود که بخش عمده ای از آنها به بازار املاک و مستغلات وصل شد.

با این حال ، این بازپرداخت موفقیت آمیز در تأمین مالی بخش املاک و مستغلات ویتنام کوتاه مدت بود. در شمال مرز ، دومین توسعه دهنده املاک چین در حال نگه داشتن آنچه مطبوعات ویتنامی "بمب بدهی" (یا شاید یک "دست هماند") ، که قصد داشت در بازارهای جهانی از جمله در ویتنام ویران شود.

Spotlight بازار املاک و مستغلات را پس از پیش فرض Evergrande پیدا می کند

هنگامی که Evergrande در پایان سال 2021 به طور پیش فرض ، از طریق بازارهای جهانی موج می زد. خسارت فروپاشی یک شرکت با بدهی های تقریباً 300 میلیارد دلار آمریکا می تواند وارد شود ، در ویتنام بسیار کمی از بین رفت.

از نظر سیاسی ، اقتصادی و ساختاری بسیار شبیه به همسایه خود در شمال ، مصرف کنندگان ، سرمایه گذاران و تنظیم کننده های ویتنام شروع به پرسیدن این سؤال کردند: آیا می تواند در اینجا اتفاق بیفتد؟

احساسات مصرف کننده و سرمایه گذار نسبت به Nosedived و بخش املاک و مستغلات ویتنام خود را تحت نظارت بیشتر قرار داد ، زیرا تنظیم کننده ها برای جداسازی و اصلاح مسائل سیستمیک کار می کردند.

با این حال ، این همه در حالی که ویتنام از قفل طولانی مدت توسط همه گیر Covid-19 بیرون می آمد ، شروع به کار کرد. در بیشتر موارد ، بدترین بیماری همه گیر گذشت و میزان واکسیناسیون زیاد بود. در سطح کلان ، بحث از پیشگیری به کنترل تغییر یافته بود - بازگشایی مرزها در دستور کار افزایش یافته است و به زودی انتظار می رود که بهبود اقتصادی کامل آغاز شود.

اما پس از آن ، البته روسیه و اوکراین به جنگ رفتند.

جنگ کنترل های ارزی را به ترکیب سوق می دهد

تورم شایع در دو بازار کلیدی صادرات ویتنام ، اتحادیه اروپا و ایالات متحده ، در نتیجه جنگ در اروپای شرقی ، برای ویتنام در جبهه های بیشتر از یک مشکل ایجاد کرد.

از یک طرف ، افزایش تورم باعث شد تا مصرف کنندگان در این بازارهای خارجی کمربندهای خود را محکم کنند. در ویتنام ، این به معنای سفارشات کالاهای تولیدی ، به ویژه در پوشاک و منسوجات ، شروع به ریزش کرد.

برای زمینه ، ایالات متحده و اتحادیه اروپا ، در سال 2022 ، به ترتیب 76 میلیارد دلار و 109 میلیارد دلار آمریکا یا 185 میلیارد دلار ترکیبی از کل صادرات ویتنام 371. 3 میلیارد دلار آمریکا - تقریباً 50 درصد.

در این روش ، افت کوچک در سفارشات این امکان را داشت که پیامدهای بسیار زیادی برای اقتصاد ویتنام داشته باشد - چندین تولید کننده برای زنده ماندن از رکود ، اخراج را اجرا کردند.

اما پیشرفت مهم این بود که هم بانک مرکزی اروپا و هم فدرال رزرو ایالات متحده برای افزایش نرخ بهره برای مهار تورم حرکت کردند. این هم یورو و هم دلار آمریکا را تقویت کرد و فشار رو به پایین به ارز محلی وارد کرد.

این یک پیشرفت مهم بود. دونگ ویتنامی یک ارز به شدت مدیریت شده است و بانک مرکزی ویتنام ، بانک دولتی ویتنام (SBV) ، سخت تلاش می کند تا ارز را در برابر بازپرداخت پایدار نگه دارد. این کار را از طریق تعدادی از سازوکارها از جمله خرید و فروش ذخایر خارجی خود ، تنظیم رشد اعتبار و البته افزایش یا کاهش نرخ بهره در صورت لزوم انجام می دهد.

خوشبختانه ، برای بخش املاک و مستغلات ویتنام ، در ابتدای سال 2022 ، براساس برآوردهای بانک جهانی ، ذخایر خارجی ویتنام از 109 میلیارد دلار آمریکا بالا رفته است. این بسیار بالاتر از واردات سه ماهه توصیه شده بود و به این معنی بود که SBV می تواند برای مدتی از افزایش نرخ بهره جلوگیری کند ، حتی شاید در کل.

یک فرد دستگیر می شود ، نرخ بهره افزایش می یابد

اما در مارس سال 2022 بود ، زیرا اقتصادهای جهانی با جنگ جدید خود سازگار بودند ، این ترک ها در بازار املاک و مستغلات ویتنام به ادعاهای مربوط به معاملات زیربنایی و سایه دار تبدیل شدند. این امر با دستگیری Trinh Van Quyet ، رئیس توسعه دهنده املاک و مستغلات FLC به اوج رسید.

اتهامات علیه Quyet در محور دستکاری بازار سهام است که به موجب آن وی 74. 8 میلیون سهم از شرکتی را که او تأسیس کرده است بدون اطلاع کمیسیون اوراق بهادار دولتی بارگیری کرده است.

این زنگ های زنگ دار تنظیم شده است.

FLC در بخش املاک و مستغلات با پروژه هایی در سراسر ویتنام در املاک و مستغلات صنعتی ، تجاری و مسکونی مشهور بود. خبر دستگیری Quyet سرمایه گذاران را لرزاند و بخش املاک و مستغلات بار دیگر شروع به یخ زدگی کرد.

این امر بیشتر با افزایش نرخ بهره در ماه سپتامبر تشدید شد که در اکثر دسته ها نرخ بهره تا 1 درصد افزایش یافته است - SBV سخت ترین تلاش خود را برای کنترل دونگ تحت کنترل کرده بود اما تورم ، به ویژه در ایالات متحده ، خوب و واقعاً خارج بودمرزهای عادی و SBV سریع از طریق ذخایر خارجی خود می سوزاند.

اصلاحات بازار اوراق بهادار شرکت عملی می شود

نقشی که بازار اوراق بهادار ویتنام در تأمین مالی فعالیت های ناعادلانه چندین بازیکن بزرگ در بازار املاک و مستغلات در تنظیم کننده ها از بین نرفته بود و موجی از اصلاحات در سپتامبر 2022 اعلام شد. اینها در فرمان شماره 65/2022/بیان شده است. ND-CP (فرمان 65).

فرمان 65 تعدادی از تغییرات در بازار را شرح داد ، اما سه اصلاحات اصلی برجسته بود:

• از سرمایه گذاران خواسته می شود به عنوان "سرمایه گذاران حرفه ای" تأیید شوند ، به این معنی که آنها دانش را برای درک ریسک مورد نظر خود داشتند.
• رتبه بندی اعتباری برای صدور اوراق بهادار با ارزش بالا اجباری خواهد شد. وته
• توانایی بنگاهها برای جمع آوری وجوه از طریق اوراق قرضه برای افزایش سرمایه حذف می شود. در عوض ، بنگاهها فقط می توانند از بودجه برای پروژه های خاص یا بازسازی بدهی استفاده کنند.

اما این اصلاحات ، به همان اندازه نجیب ، ممکن است خیلی زود جاه طلب باشد. بازار اوراق قرضه آماده نبود تا زمین بازی خود را مجدداً مورد استفاده قرار دهد و درست یا نادرست ، این اصلاحات اثر منفی داشته است. بازار اوراق قرضه به سرعت افزایش یافت و جریان پول نقد را برای شرکتهای املاک و مستغلات ، که اکنون بسیاری از آنها با افزایش نرخ بهره فوق الذکر ویتنام در دو سال رقابت می کردند ، رقابت کردند.

یک فرد دوم دستگیر شد ، افزایش درجه دوم

در بیشتر سال 2022، سرکوب تخلفات در بخش املاک و مستغلات با دستگیری گاه به گاه یا دو مورد که موج کوچکی در مطبوعات محلی ایجاد کرده بود، ادامه داشت. اما زمانی که Truong My Lan، رئیس شرکت املاک و مستغلات Van Thinh Phat Holdings Group در اکتبر سال 2022 دستگیر شد، این وضعیت شروع به تغییر کرد.

گفته می شود که لان به ده ها میلیون دلار کلاهبرداری از اوراق قرضه انجام داده است، اما لزوماً این دستگیری او نبود که به تیتر خبرهای ملی تبدیل شد. در عوض، شایعاتی مبنی بر اتصال گروه هلدینگ وان تین فات به بانک تجاری سایگون منتشر شد. این منجر به یک دوره بانکی شد که مشکلات بخش املاک و مستغلات و مشکلات بازار اوراق قرضه را بار دیگر در کانون گفتمان عمومی قرار داد.

قابل ذکر است، این تنها موقتی بود، زیرا SBV وارد عمل شد و بانک را تحت "بررسی ویژه" قرار داد. گفته می شود، آسیب قبلاً وارد شده بود. اعتماد مصرف کنندگان و سرمایه گذاران در بخش املاک و مستغلات ویتنام ضربه دیگری خورده است.

اما ضربات وارده به بخش املاک ویتنام، در پاییز 2022، به همین جا ختم نشد.

با ادامه روند صعودی تورم در آمریکای شمالی و اروپا، افزایش فشار بر دونگ و کاهش ذخایر ارز خارجی با سرعت، SBV برای دومین بار روی نرخ بهره حرکت کرد. تنها چند هفته پس از دستگیری لان، در 25 اکتبر، نرخ ها تا 1 درصد در محصولات منتخب افزایش یافت که هزینه وام گرفتن را بیشتر افزایش داد.

رکود تا سال جدید ادامه دارد

در پایان دسامبر، سفارشات تولیدی کاهش یافت، نرخ بهره افزایش یافت و بازار املاک و مستغلات مسکونی کمابیش راکد بود. بازار اوراق قرضه، در مقایسه با یک سال قبل، هنوز نسبتاً منجمد بود و اعتماد مصرف کننده سرسختانه از بازگشت با تعداد زیادی از پروژه های املاک و مستغلات به طور نامحدود خودداری می کرد.

بخش املاک و مستغلات ویتنام در حال عبور از زنگ بود و هیچ نشانه ای وجود نداشت که به این زودی ها کاهش یابد.

بر اساس گزارش اداره کل آمار، در دو ماه اول سال 2023، در مجموع 235 بنگاه املاک از کار افتاده اند که نسبت به دو ماه اول سال 2022 بیش از 20 درصد افزایش داشته است.

در این مرحله مشخص بود که احتمالاً باید گام های بیشتری برای انجماد کردن بازار برداشته شود.

همه اینها را کنار بگذاریم، چشم انداز شرکت های خارجی به طور قابل توجهی متفاوت بود.

لحظه ای مناسب برای شرکت های املاک خارجی

در اوایل این هفته، گزارش شد که CapitalLand سنگاپور در حال بررسی خرید پروژه های املاک و مستغلات به ارزش 2 میلیارد دلار از VinHomes ویتنام است.

هیچ یک از طرفین این معامله را تایید نکرده اند، اما اگر این خرید انجام شود، یکی از مهم ترین معاملات سال خواهد بود و ممکن است موارد بیشتری دنبال شود.

در حالی که چالش های پیش روی بخش املاک و مستغلات ویتنام در درجه اول به املاک مسکونی و شرکت های محلی محدود می شود، شرکت های خارجی که با شرکت های ویتنامی همکاری می کنند باید اطمینان حاصل کنند که منشاء سرمایه شریک خود و همچنین شرکا و زنجیره تامین خود را کاملاً درک می کنند..

چندین پروژه به حالت تعلیق درآمده است و هزاران خریدار خانه را در مورد اینکه چه زمانی می توانند به خانه های جدید خود نقل مکان کنند نامطمئن باقی مانده است. در نتیجه، تمایل مصرف کننده نسبت به بخش املاک کاهش یافته است.

با این حال، این وضعیت ممکن است لزوماً مضر نباشد، زیرا مصرف کنندگان ممکن است همچنان تمایل به داشتن خانه داشته باشند اما مارک های بین المللی شناخته شده و معتبرتر را ترجیح می دهند. بنابراین، شرکت های خارجی که به دنبال ادغام یا به دست آوردن مشاغل املاک و مستغلات هستند ممکن است این فرصتی عالی باشد.

شرکت هایی که مشتاق ورود یا گسترش حضور خود در بازار ویتنام هستند ممکن است متوجه شوند که شرکت های داخلی با کمبود نقدینگی به دنبال پشتیبانی بین المللی هستند و ممکن است مایل به ارائه تخفیف باشند.

با این وجود، هم شرکت های خارجی و هم شرکت های داخلی باید از خود بپرسند که این آشفتگی تا کی ادامه خواهد داشت.

در حال حاضر، بخش املاک و مستغلات ویتنام یک کیسه مختلط است

تورم جهانی در حال شروع به تثبیت است و نقطه عطفی برای اقتصاد جهانی ممکن است دور نباشد. این نویدبخش ثبات کلان اقتصادی گسترده تر است.

با این اوصاف، تلاش برای بیرون راندن بازیگران بد از بازار املاک و مستغلات، نشانه اندکی از تسلیم شدن را نشان داده است.

یک فرمان جدید در رابطه با تنظیم بازار اوراق قرضه (فرمان 08) نیز در 5 مارس صادر شد که برخی از اصلاحات بازار اوراق قرضه را که در فرمان 65 ذکر شده بود، لغو کرد.، اما تاکنون استقبال بیشتر مثبت بوده است.

سپس هفته گذشته کاهش نرخ بهره صورت گرفت، تا حدی برای تحریک بهبود بخش املاک و مستغلات. با این حال، هنوز مشخص نیست که عوامل جهانی افزایش نرخ بهره به طور کامل فروکش کرده اند، و هر گونه افزایشی که این امر به شرکت های املاک و مستغلات محلی می دهد ممکن است کوتاه مدت باشد.

در نهایت، خیلی زود است که بگوییم چه زمانی احساسات مثبت مصرف کننده و سرمایه گذار ممکن است به بازار بازگردد. در این میان، یک رویکرد آهسته و پیوسته و محتاطانه باید به شرکت ها کمک کند تا از این آب های آشفته عبور کنند.

درد کوتاه مدت ممکن است منجر به دستاوردهای طولانی مدت شود

بخش املاک و مستغلات در سه یا چهار سال گذشته به سختی مورد اصابت قرار گرفته است. با این حال ، این به روشی عالی برای شروع نبود. بسیاری از شرکت های املاک و مستغلات قبل از Covid-19 بیش از حد تحت الشعاع قرار گرفتند و سرعت بی نظیری که این شرکت ها در حال حرکت بودند ، آنها را به داخل قلمرو خطرناک سوق می داد.

در این نور ، Covid-19 و سپس جنگ در اروپای شرقی ممکن است تماس بیداری بخش مورد نیاز باشد.

با حرکت به جلو ، یک بازار اوراق بهادار پایدارتر و یک رویکرد محتاطانه تر و متفکرتر برای توسعه املاک و مستغلات ممکن است بازار املاک و مستغلات با ثبات تر را در اختیار ویتنام قرار دهد. این امر به طور کلی پایه های اقتصاد خود را به وجود می آورد و حتی ممکن است انگیزه ای برای رشد اقتصادی قوی تر و گسترده تر در طولانی مدت باشد.

درباره ما

توجیهی ویتنام توسط توجیهی آسیا ، یک شرکت تابعه دزان شیرا و همکاران منتشر شده است. ما برای سرمایه گذاران خارجی در سراسر اوراسیا ، از جمله آسه آن ، چین ، هند ، اندونزی ، روسیه و جاده ابریشم تولید می کنیم. برای موارد تحریریه لطفا با ما در اینجا و برای اشتراک تعارف در محصولات ما تماس بگیرید ، لطفاً اینجا را کلیک کنید.

دزان شیرا و همکاران ارائه دهنده اطلاعات تجاری ، مراقبت های دقیق ، حقوقی ، مالیاتی و مشاوره در سراسر ویتنام و منطقه آسیا هستند. ما دفاتر را در شهر هانوی و هو چی مین و همچنین در سراسر چین ، جنوب شرقی آسیا ، هند و روسیه نگهداری می کنیم. برای کمک به سرمایه گذاری در ویتنام ، لطفاً با ما در vietnam@dezshira. com تماس بگیرید یا به آدرس www. dezshira. com به ما مراجعه کنید

• مقاله قبلی سرمایه گذاری در بخش راه اندازی ویتنام: آخرین شماره مجله توجیهی ویتنام
• مقاله بعدی اخبار ویتنام به طور خلاصه: گردهمایی هفتگی 24 مارس