اصلاح در املاک و مستغلات تجاری ایالات متحده

انجمن املاک و مستغلات بازنشستگی (PREA) و کنفرانس های موسسه زمین شهری در اواخر ماه اکتبر منابع سرمایه و مدیران سرمایه گذاری فعال در املاک و مستغلات تجاری را گرد هم آوردند. روحیه ای که من در مکالمه با شرکت کنندگان در بازار جمع کردم ، علیرغم نشانه های چالش های اقتصادی پیش رو ، خوش بینی محتاطانه بود. در بحث و گفتگو در مورد اینکه بازار به کجا هدایت می شود ، سؤال بزرگ این نبود که آیا قیمت املاک تجاری ایالات متحده کاهش می یابد ، بلکه چقدر ارزش ها کاهش می یابد و چه زود.

چالش ها و احتیاط ها

حتی با وجود چالش های اقتصادی در انتظار ، وقتی کسی هنوز پول خود را از دست نداده است ، احساس بدی دشوار است. افراد در جمع PREA در واشنگتن ، D. C ، مجبور شدند احساس خوبی داشته باشند زیرا شاخص صندوق املاک سه ماهه MSCI/PREA ACOE در سه ماهه دوم سال 2022 22 درصد رشد داشته است. با این نوع بازده ها ، کسی درآمد کسب می کندیک علاقه تبلیغ شده و روحیه مثبت بود. با این وجود ، همان ترکیب احتیاط با فضای مهمانی در کنفرانس PREA در لس آنجلس در فوریه 2020 ، به دلیل بحران Covid-19 وجود داشت.

عوامل مختلفی به کاهش قیمت در محله های پیش رو اشاره می کنند. شاخص REIT MSCI ایالات متحده از پایان سال 2021 تا پایان ماه سپتامبر 30 ٪ کاهش یافته است ، زیرا سرمایه گذاران به سرعت تخمین های ارزش خالص دارایی این شرکت ها را در پاسخ به تغییر محیط نرخ بهره به روز کردند. قیمت گذاری برای دارایی های واقعی فقط به تازگی شروع به نشان دادن علائم کاهش یافته است که RCA CPPI برای دفاتر در مناطق تجاری مرکزی با نرخ 2 ٪ سالانه در سه ماهه سوم نسبت به دوم کاهش یافته است.

حجم معاملات اولین کفش بود که بازار خواص تجاری ایالات متحده را کاهش داد. از سطح سه ماهه سوم 218 میلیارد دلار در سال 2021 ، فعالیت در سه ماهه سوم امسال به 172 میلیارد دلار کاهش یافت. خریداران بالقوه و صاحبان فعلی به سادگی از انتظارات قیمت بسیار دور شده اند. پایین آمدن فعالیت معاملات برای دفاتر شدیدتر بود ، با حجم معامله برای سه ماهه سوم 33 ٪ پایین تر از سطح سال قبل. اگر خریداران و فروشندگان دفاتر از نظر قیمت ها خیلی فاصله داشته باشند تا بازار را روشن کنند ، قبل از اینکه فعالیت معامله بتواند دوباره در سطوح عادی بسته شود ، چقدر قیمت ها کاهش می یابد؟

قطع ارتباط با قیمت ها

به دنبال روش شناسی به کار رفته در مقاله ای از Dorinth Van Dijk ، David Geltlner و Alex Van de Minne ، 1 نمودار در سمت چپ نشان می دهد که فروشندگان برای افزایش حجم معامله تا طولانی ، باید در ماه سپتامبر انتظارات قیمت خود را برای دفاتر کاهش دهند. سطح متوسط.(حجم معامله نشان داده شده در نمودار نشان دهنده فروش دارایی های فردی برای از بین بردن سر و صدای رویدادهای یک بار است.)

حجم معامله افزایش می یابد و کاهش می یابد زیرا خریداران و فروشندگان هر یک قیمت رزرو در جایی که مایل به معامله هستند ، دارند و فعالیت در هنگام حرکت این قیمت ها از هم دور می شود. ما این قطع ارتباط را با استفاده از یک رویکرد سری ساختاری و زمان ساختاری برای تعیین تنظیمات قیمت لازم امروز برای حفظ حجم معامله با توجه به روندهای تاریخی در عرضه و تقاضای سرمایه گذاری در املاک ، محاسبه می کنیم.

دو رویکرد به چشم انداز قیمت دارایی های دفتر ایالات متحده

منابع: بانک اطلاعاتی بانک سنت لوئیس ، NCREIF ، MSCI

با این وجود ، این اقدام فقط یک نقطه از زمان است و نشان نمی دهد که صرف 12 ٪ کاهش قیمت ها باعث می شود هر ساختمان به فروش برسد. در ماه های آینده ، با تغییر ترجیحات سرمایه گذار ، می تواند سقوط کند یا صعود کند. عناصر تقاضا که به این تجزیه و تحلیل می روند ، نشان می دهد که خریداران قبلاً از ابتدای سال انتظارات قیمت خود را به پایین 18 ٪ تنظیم کرده اند ، کاهشی که با سایر داده های موجود در بازار مطابقت دارد.

با مراجعه به متخصصان ارزیابی در طی چهار ماه گذشته ، من همیشه سؤال کرده ام: "آیا شما شروع به علامت گذاری ارزش دارایی کرده اید؟"به ناچار جواب نه. این کارشناسان خاطرنشان می کنند که آنها به اندازه کافی مقایسه فروش را ندیده اند تا با اطمینان بگویند که قیمت ها باید حرکت کنند. شاخص های دیگری نیز وجود دارد که می تواند مورد بررسی قرار گیرد.

هزینه بدهی

مقاله ای که من روی 2 کار کردم به رابطه بین هزینه بدهی شرکت ها و نرخ کلاه اشاره کرد. اگر با ترس سرمایه گذاران از اینکه شرکت ها ممکن است بدهی خود را طبق توافق نامه بازپرداخت نکنند ، با گذشت زمان ، با گذشت زمان ، این ترس در ارزیابی احتمال پیش فرض مستاجر در اجاره نامه خونریزی می کند. همانطور که در نمودار سمت راست نشان داده شده است ، با گذشت زمان با حرکت اوراق قرضه شرکت BAA فصلی مودی ، نرخ CAP تمایل به پیگیری دارد و تنظیمات مربوط به نرخ کلاه معاملات را در یک تاخیر چهار چهارم انجام می دهد.

عملکرد باند شرکتی در سه ماهه دوم 2021 به 5. 24 ٪ در سه ماهه سوم سال 2022 به 5. 35 ٪ افزایش یافت. محاسبه خشن از میانگین گسترش بین این اندازه گیری اوراق شرکتی و اندازه گیری نرخ کلاه ما در 205 بودامتیازات پایه (BPS) از سال 2012 تا 2019. نرخ کلاه برای دفاتر در سه ماهه سوم 6. 0 ٪ به دست آورد. و اگر این اقدامات در ماه های آینده به روابط قبل از ارزشیابی منتقل شود ، این امر حاکی از نرخ کلاه 7. 4 ٪ یا بیشتر است ، با فرض اینکه هیچ تغییر دیگری در درک سرمایه گذار از ریسک در شرکت ها وجود ندارد. حرکت 140 جفت باز در نرخ کلاه اداری حاکی از کاهش 18 درصدی ارزش املاک اداری در این سطوح است ، با فرض اینکه هیچ تغییری در درآمد وجود ندارد.

دریافت جریان اطلاعات

همکاران بازار عمومی من در MSCI با برخی کنجکاوی خاطرنشان کردند که جریان اطلاعات در املاک و مستغلات تجاری گاهی اوقات به مکالمات در رویدادهای اجتماعی وابسته است و اتفاقاتی که شخص در کنفرانس ها ملاقات می کند. کدورت اطلاعات در بازار برای یک دارایی نسبتاً غیرقانونی می تواند این نوع جمع آوری اطلاعات را لازم کند. به دنبال چنین مکالمه ای بین شرکت کنندگان در بازار در مورد آنچه خریداران و فروشندگان انجام می دهند و نمی توانند تعدیل قیمت را در بازارهای خصوصی که ماهها پیش در بازارهای عمومی دیده می شد ، تعیین کند.

نویسنده مایل است از ویلم ولامینگ بخاطر سهم خود در این پست تشکر کند.

1 Van Dijk ، Dorinth W. ، Geltner ، David M. ، and Van de Minne ، Alex M. "پویایی نقدینگی در بازارهای املاک تجاری: تجدید نظر در فهرست های عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات."2022. مجله مالی املاک و مستغلات و اقتصاد 64: 327-360.

2 Chervachidze ، Serguei ، Costello ، James ، and Wheaton ، William C. 2009. "عوامل تعیین کننده سکولار و چرخه ای نرخ سرمایه: نقش اصول ملک ، عوامل کلان اقتصادی و" تغییرات ساختاری "." مجله مدیریت نمونه کارها 35 شماره. 5: 50-69.

3 نرخ کلاه سری Hedonic RCA.