خلاصه عملیاتی: شاخص های پولشویی در معاملات مالی مربوط به املاک و مستغلات

خلاصه های عملیاتی برای ارائه شفاف سازی و راهنمایی در مورد موضوعاتی که بر توانایی گزارش نهادهای گزارش در حفظ یک رژیم انطباق قوی تأثیر می گذارد ، در نظر گرفته شده است. به طور خاص ، این محصولات متمرکز بر ریسک و آسیب پذیری های مرتبط با بهره برداری از پولشویی و تأمین اعتبار فعالیت تروریستی و برآورده کردن تعهدات گزارش دهی با توجه به گزارش های معامله مشکوک هستند.

1. هدف

این خلاصه عملیاتی شاخص هایی را برای کمک به اشخاص گزارشگر درگیر در معاملات املاک و مستغلات برای انجام تعهدات خود برای گزارش معاملات مشکوک یا اقدام به معاملات مشکوک که مربوط به کمیسیون یا اقدام به کمیسیون پولشویی یا سرمایه گذاری فعالیت تروریستی است ، ارائه می دهد. شامل کارگزاران املاک و مستغلات ، پاورقی نمایندگان 1 و توسعه دهندگان ، و همچنین انواع دیگر نهادهای گزارشگر مانند بانک ها ، فروشندگان اوراق بهادار ، شرکت های اعتماد/وام ، شرکت های بیمه عمر/کارگزاران/نمایندگان ، اتحادیه های اعتباری ، "پوپول های Caisses" ، بریتانیا کلمبیادفتر اسناد رسمی و حسابداری که در معاملات مالی مربوط به املاک و مستغلات نیز شرکت می کنند.

2. نکات برجسته

• نهادهای گزارشگری که با معاملات مربوط به املاک و مستغلات برخورد می کنند در برابر استثمار برای اهداف پولشویی ، چه با احتیاط یا ناخواسته ، آسیب پذیر هستند.
• گزارش های معامله مشکوک ارسال شده به مرکز تجزیه و تحلیل معاملات مالی و گزارش های کانادا (FINTRAC) شاخص های مظنون به پولشویی را از طریق معاملات مالی املاک و مستغلات که آینه های گزارش شده در سطح بین المللی است ، توصیف می کند.
• حداقل پرونده های گزارش معامله مشکوک در مورد معاملات املاک و مستغلات حاکی از نیاز واضح به راهنمایی عملیاتی برای کلیه نهادهای گزارشگر مربوطه است.
• FINTRAC به منظور حمایت از کلیه نهادهای گزارشگر مربوطه در انجام تعهدات خود برای گزارش در مورد معاملات مالی مشکوک یا اقدام به معاملات مالی ، شاخص هایی از پولشویی در املاک و مستغلات را ارائه می دهد.
• این شاخص ها توسط FINTRAC ، به همراه سایر منابع اطلاعاتی برای ارزیابی رعایت تعهدات گزارش دهی استفاده می شود.

3. پس زمینه

3. 1 املاک و مستغلات کانادا: یک بازار بزرگ و مستعد

صنعت املاک و مستغلات کانادا گسترده است و شامل تقریباً 100000 کارگزار و نمایندگان فروش است که از طریق بسیاری از تابلوهای املاک و مستغلات و انجمن ها در سراسر کشور کار می کنند. علاوه بر این ، تعداد زیادی از توسعه دهندگان و سازندگان نیز املاک و مستغلات را می فروشند. اندازه واقعی بازار املاک و مستغلات برای تعیین دقیق دشوار است ، اما به عنوان یک سفارش بزرگی ، آمار وام مسکن و مسکن کانادا (CMHC) نشان می دهد که در یک دوره 10 ساله ، بیش از 9 تریلیون دلار اعتبار وام در پاورقی 2 و بالاتر مورد مذاکره قرار گرفتند. تقریباً 5 میلیون فروش از طریق پاورقی چند سرویس لیست (MLS) 3 انجام شد. در مقابل ، FINTRAC ، تقریباً در همان دوره 10 ساله (2003 تا 2013) ، 127 گزارش معامله مشکوک در سطح کشور توسط کارگزاران املاک و مستغلات ، نمایندگان یا توسعه دهندگان و 152 توسط سایر انواع گزارش دهنده نیز در معاملات املاک و مستغلات ، از این قبیل شرکت کرده است. به عنوان بانک ها ، فروشندگان اوراق بهادار ، شرکت های اعتماد/وام و غیره

بهره برداری از املاک و مستغلات توسط مجرمان برای اهداف پولشویی به خوبی در سطح بین المللی شناخته شده است و اهمیت گزارش های کیفیت را در معاملات مشکوک مربوطه تأکید می کند. بسیاری از کشورها تلاش های خود را برای اجرای اقدامات ضد اقدامات پس از کار کارگروه اقدام مالی (FATF) در این زمینه افزایش می دهند که نشان می دهد بخش املاک و مستغلات به دلایل زیادی بسیار مستعد است: به عنوان مثال ، دستکاری قیمت آسان و انواع گزینه های پیچیدهبرای فروش/خرید/تأمین مالی با پاورقی ناشناس 4. اگرچه به نظر می رسد بودجه غیرقانونی در درجه اول از طریق خانه های مسکونی شسته شده است ، اما املاک شرکت ها همچنین پاورقی نقش 5 را بازی می کنند. FinTrac از طریق امتحانات مربوط به انطباق خود ، در بیشتر جنبه های برنامه های انطباق بخش املاک و مستغلات نواقصی را مشاهده کرده است که آن را از استفاده مجرمان برای شستشوی بودجه غیرقانونی آسیب پذیرتر می کند.

FINTRAC به منظور بهبود گزارش های کیفیت در مورد ظن پولشویی مربوط به معاملات مربوط به املاک و مستغلات ، و برطرف کردن سوء تفاهم های مربوط به ماهیت روش های پولشویی و پیچیدگی آنها ، در مورد شاخص ها راهنمایی می کند. به عنوان مثال ، شاخص ها ممکن است به اشکال راحت تر از جرم مانند کلاهبرداری ، نادرست تر شوند ، یا ممکن است فقط در صورت درگیر شدن پول نقد به طور ساده اعمال شوند. سوء تفاهم ها همچنین ممکن است با تصور غلط در بین کارگزاران املاک و مستغلات تقویت شود که خطرات احتمالی پولشویی به دلیل درگیری مؤسسات مالی به شدت تنظیم شده وجود ندارد. علاوه بر این ، موسسات مالی و فروشندگان اوراق بهادار ممکن است به دلیل این عقیده نادرست که کارگزاران/نمایندگان/توسعه دهندگان قبلاً گزارش های معامله مشکوک را ارسال کرده اند ، گزارش کمتری داشته باشند. در حقیقت ، املاک و مستغلات شامل بسیاری از انواع متمایز معاملات مالی است که ممکن است گزارش گزارش های معامله مشکوک را تضمین کند. به عنوان مثال ، سوء ظن های مربوط به سپرده های مربوط به خرید ممکن است در درجه اول توسط نمایندگان املاک و مستغلات ، کارگزاران و توسعه دهندگان قابل مشاهده و گزارش شده باشد ، در حالی که ممکن است موارد مربوط به وام توسط موسسات مالی قابل مشاهده تر و گزارش شده باشد.

3. 2 اهمیت گزارش معاملات مشکوک

پولشویی جرمی است که بیشتر فعالیت های جنایی را تقویت می کند زیرا وسیله ای را فراهم می کند که از طریق آن می توان از طریق مجرمان به صورت عادی از بودجه غیرقانونی برخوردار شد. این امر از بسیاری جهات بر جامعه تأثیر می گذارد ، از تأثیرات سطح فردی مانند اجبار ، تهدیدات و خطر شغلی گرفته تا تأثیرات اجتماعی بر امنیت و ثبات سیستم مالی کانادا. به عنوان نمونه ، در بخش املاک و مستغلات ، تزریق وجوه غیرقانونی به بازار مسکن می تواند به طور مصنوعی قیمت های فروش را باد کند و به این ترتیب خانه ها را غیرقابل کنترل می کند و هنگامی که جنایتکاران عملیات خود را به پاورقی سایر بازارها منتقل می کنند ، خطر ضرر سرمایه گذاری را افزایش می دهد.

گزارش معاملات مالی مشکوک یا اقدام به معاملات مالی مشکوک بخش مهمی از یک سیستم اطلاعاتی مالی است که FINTRAC را قادر می سازد تا وظیفه خود را برای شناسایی ، بازداشت و جلوگیری از پولشویی و فعالیت های تأمین مالی تروریسم انجام دهد. با استفاده از این اطلاعات ، FINTRAC اطلاعات مالی مربوط به تحقیقات مربوط به پولشویی ، تأمین اعتبار فعالیت تروریستی و تهدید به امنیت کانادا را تولید می کند. علاوه بر این ، تحقیق و تجزیه و تحلیل این اطلاعات به همراه انواع منابع دیگر ، روند و الگوهای پولشویی و تأمین مالی تروریستی برای شرکای داخلی و بین المللی ، گزارش نهادها و عموم مردم را روشن می کند.

در بخش 7 PCMLTFA ، کلیه اشخاص گزارشگر مشمول قانون باید معاملات مشکوک و اقدام به معاملات مشکوک را گزارش دهند تا در صورت وجود دلایل معقول و منطقی که یک معامله یا معامله اقدام شده مربوط به کمیسیون یا اقدام به کمیسیون است. پولشویی یا یک جرم فعالیت تروریستی. این خلاصه عملیاتی در درجه اول به اطلاع رسانی به نهادهای گزارش دهی که به نوعی معاملات مالی مربوط به املاک و مستغلات را انجام می دهند ، مربوط می شود. این موارد شامل کارگزاران املاک و مستغلات و نمایندگان فروش به عنوان نماینده خرید و/یا فروش املاک و مستغلات و همچنین توسعه دهندگان است که ملک را به پاورقی عمومی 7 می فروشند. همچنین بخش های دیگری از اشخاص گزارش دهنده مانند بانک ها ، فروشندگان اوراق بهادار ، شرکت های اعتماد/وام ، شرکت های بیمه عمر/کارگزاران/نمایندگان ، اتحادیه های اعتباری ، "پوپولرهای Caisses" ، دفتر اسناد رسمی بریتیش کلمبیا و حسابداران که ممکن است در معاملات مالی نیز شرکت داشته باشند ، شامل می شود. یا اقدام به معاملات مالی مربوط به املاک و مستغلات. عدم گزارش معاملات مشکوک ممکن است منجر به مجازات های جدی مدنی یا کیفری (حداکثر 2 میلیون دلار و/یا 5 سال حبس) شود.

مشاغل و اشخاصی که مشمول درآمد جرم (پولشویی) و قانون تأمین مالی تروریسم (PCMLTFA) نیستند - که شامل وکلا ، اسناد رسمی در خارج از بریتیش کلمبیا و عموم مردم - به ویژه خریداران و فروشندگان ، به شدت تشویق می شوند تا اطلاعات داوطلبانه ارسال کنندبا استفاده از شاخص های ذکر شده در این خلاصه عملیاتی ، به پاورقی Fintrac 8 ضبط کنید. گزارش های معامله مشکوک و سوابق اطلاعات داوطلبانه ، هنگامی که توسط FinTrac جمع شده است ، ممکن است تصویری کامل تر از چگونگی وقوع پولشویی در بخش املاک و مستغلات ارائه دهد.

4- شاخص های پولشویی در املاک و مستغلات

مجرمان بودجه غیرقانونی را از طریق روش ها و تکنیک هایی که آنها را به عنوان معاملات مالی قانونی مبدل می کنند ، وارد سیستم مالی کانادا می کنند. این امر به مجرمان اجازه می دهد تا دارایی را خریداری کنند و در نهایت آنها را بفروشند تا از بودجه حاصل از آنچه در غیر این صورت به عنوان فعالیت های صادقانه ظاهر می شوند ، لذت ببرند. آنها همچنین ممکن است دارایی خریداری شده با بودجه غیرقانونی برای سرمایه گذاری ، مسکن فعالیت غیرقانونی یا به عنوان مکانیسم برای فعالیت های شستشو در آینده را خریداری کنند. برخی از نمونه های روشهای متداول مورد استفاده مجرمان برای شستشوی بودجه غیرقانونی از طریق معاملات مربوط به املاک و مستغلات ممکن است شامل کم ارزش یا ارزش بیش از حد ارزش املاک ، خرید سریع و فروش پی در پی ، استفاده از اشخاص ثالث یا شرکت هایی باشد که از معامله از جنایتکار فاصله می گیرندمنبع وجوه ، مشارکت با مشارکت برخی از وکلا ، حسابداران ، نمایندگان املاک و مستغلات و مشاوران مالی ، پول نقد از منابع جنایی و فروش خصوصی. سازمان های جنایی غالباً برای جلوگیری از تشخیص پولشویی ، روشها را به روشهای جدید ترکیب می کنند. در نتیجه ظهور مشروعیت ارائه شده توسط روش های پولشویی ، دستیابی به دلایل معقول برای گمان اینکه یک معامله یا اقدام به معامله مربوط به کمیسیون یا اقدام به کمیسیون یک جرم پولشویی است ، و ارسال گزارش معامله مشکوک به FinTrac ، بیشتر نیاز دارد. از "احساس روده" یا "شکار" ، اما نیازی به شواهدی ندارد که نشان می دهد پولشویی در واقع اتفاق می افتد.

آنچه لازم است این است که حقایق مربوط به معامله و زمینه آن را در نظر بگیرید که می تواند ، در هنگام جمع شدن ، غیر معمول باشد. شاخص های بالقوه پولشویی می تواند ، به عنوان مثال ، تجارت ، تاریخ مالی ، پیشینه و رفتار مشتری ، حتی اطلاعاتی را که ممکن است نتواند تأیید کند ، شامل شود. دنباله شاخص ها ممکن است از سناریوهای مختلف پیروی کرده و منجر به نتیجه گیری های مختلف شود. معامله ای که در ابتدا طبیعی به نظر می رسد می تواند با در نظر گرفتن سایر عوامل مرتبط ، ظن پولشویی را افزایش دهد و منجر به افزایش دقت شود. به عنوان مثال ، عدم نگرانی در مورد کیفیت ملکی که قصد خرید آن را دارد. در مقابل ، اطلاعات جدید ممکن است ظن اولیه پولشویی را حذف کند. یک واقعیت واحد ممکن است یک اثر مهم داشته باشد ، به عنوان مثال ، یک خریدار که به عنوان موضوع تحقیقات جنایی مربوط به درآمد جرم شناخته شده است ، باعث افزایش سوء ظن پولشویی در مورد معامله مالی می شود که در غیر این صورت عادی به نظر می رسید. سرانجام ، توجه به این نکته حائز اهمیت است که در رسیدن به دلایل معقول به مشکوک ، نمایندگان املاک و مستغلات ، کارگزاران و توسعه دهندگان که ملک می فروشند باید هر جنبه ای از معامله را به عنوان بالقوه مرتبط ، حتی مواردی که مستقیماً درگیر آن نیستند ، در نظر بگیرند. به عنوان مثال ، یک کارگزار املاک و مستغلات که اطلاعات قابل توجهی را دریافت می کند که یک مشتری املاک و مستغلات در مورد وام مشکوک مذاکره کرده است ، حتی اگر آن مشتری مشتری یک نماینده دیگر ، کارگزاری یا توسعه دهنده باشد که خانه ها را می فروشد. این اطلاعات باید به عنوان یک شاخص بالقوه به همراه سایر اطلاعات موجود در تعیین اینکه آیا دلایل معقول به مشکوک به پاورقی 9 وجود دارد ، در نظر گرفته شود.

ضمیمه های 1 و 2 نمونه هایی از یک سناریوی مسکونی و تجاری را برای نشان دادن چگونگی شروع دنباله سوء ظن با یک یا دو شاخص ارائه می دهند ، و سپس گسترش می یابد تا شاخص های دیگری را شامل شود که دلایل معقول و منطقی برای گمان کردن ممکن است مربوط به معامله املاک و مستغلات باشد. کمیسیون یا اقدام به کمیسیون پولشویی یا سرمایه گذاری در زمینه تأمین اعتبار فعالیت تروریستی. در گزارش معاملات مشکوک به FINTRAC ، حقایق مربوط به شاخص ها باید به همراه شاخص ها گنجانده شود. ضمائم همچنین عناصر مربوط به داستان ها را به شاخص های ذکر شده در جدول زیر با مراجعه به مضامین مربوط به متن از ستون 1 ، به عنوان مثال ، ناشناس بودن ، سرعت معامله ، جغرافیا و ناسازگاری پیوند می دهند.

در جدول زیر شاخص هایی که توسط FinTrac Puortnote 10 تهیه شده است ، باید توسط اشخاص گزارش دهی که با پاورقی معاملات مالی مرتبط با املاک و مستغلات 11 به منظور شناخت ، ارزیابی و گزارش معاملات مالی مشکوک سروکار دارند ، مشاوره شود. Fintrac از این شاخص ها به همراه سایر منابع اطلاعاتی برای ارزیابی رعایت تعهدات گزارشگری استفاده خواهد کرد. علاوه بر این ، نهادهای گزارش دهی باید برنامه های آموزشی را تهیه و نگهداری کنند که از ارائه گزارش های معامله مشکوک با کیفیت بالا اطمینان حاصل کند. ستون اول با عنوان "موضوع" در نظر گرفته شده است تا گروه های معنی دار از شاخص ها را نشان دهد.

جدول شاخص ها

5. با ما تماس بگیرید

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد این شاخص ها ، لطفاً با FINTRAC تماس بگیرید و "مختصر عملیاتی" را به عنوان موضوع مشخص کنید.

برای ارائه اطلاعات داوطلبانه به FINTRAC در مورد پولشویی یا تأمین اعتبار فعالیت های تروریستی ، لطفاً به شرح زیر با ما تماس بگیرید:

ضمیمه 1 - تصویر از چگونگی شاخص ها ممکن است سوء ظن در املاک و مستغلات مسکونی ایجاد کند

زمینه

جین دوه با کارگزار املاک و مستغلات مری اسمیت تماس گرفت تا در مورد دو خاصیتی که برای خرید در نظر گرفته بود سؤال کند. جین اظهار داشت که به عنوان سرور در یک رستوران کار می کند. مری تحقیقاتی را در مورد این دو خاصیت انجام داد و برای هر یک از آن با جوانب مثبت و منفی به جین ایمیل زد. آنها برای مشاهده قرار ملاقات کردند.

سوء ظن اولیه ایجاد می شود

در روز مورد نظر ، جین از طریق ایمیل به مری توصیه کرد که به دلیل بیماری قادر به حضور در آن نباشد و در هر صورت او قبلاً تصمیم به خرید 800،000 دلار خانه گرفته بود. جین توضیح داد که او در وسط نبرد حضانت قرار داشت و برای خرید خانه ای عجله داشت تا نشان دهد که او قادر به تأمین دو فرزند خود است. مریم با انتخاب گرانترین خانه و تمایل او برای خرید بدون دیدن اولین خانه یا اینکه شخص دیگری در ابتدا آن را بازرسی کند ، کمی از آن غافلگیر شد. با نگرانی در مورد این انتخاب ، مری خاطرنشان کرد که قیمت فروش با 50،000 دلار بیش از حد ارزش گذاری شده است و او با ارائه اولین پیشنهاد تحت قیمت درخواست ، در موقعیت خوبی قرار دارد ، اما در هر صورت این مهم است که جین بازدید از آن مهم باشدخانه به منظور اطمینان از پاسخگویی به نیازهای وی. جین به مریم ایمیل داد تا به او اطلاع دهد که با توجه به نیاز فشار وی برای یافتن خانه ای برای فرزندان خود که قبلاً ذهن خود را ساخته بود و مری را راهنمایی کرد تا قیمت سؤال را ارائه دهد [افزایش ظن: ارزش ؛سرعت معامله ، ناسازگاری].

دنباله شاخص های اضافی و تصمیم به گزارش سوء ظن به FinTrac

مریم توضیح داد که برای نوشتن یک پیشنهاد ، جین مجبور است یک سپرده و شناسایی ارائه دهد. در این مرحله ، جین به مریم ایمیل زد و به طور غیر منتظره ای به او توصیه کرد که برادرش واقعاً خانه را وام می گیرد زیرا او با آنها زندگی می کند [ناشناس بودن - شخص ثالث آخرین لحظه]. مریم پیشنهاد داد که 45 دقیقه درایو را برای دیدار با آنها و نوشتن پیشنهاد انجام دهد ، اما جین درخواست کرد که برای ورود به نام برادر [ناشناس بودن] ، فرم را با نام خریدار خالی از طریق ایمیل ارسال کند. برادرش در اول ماه مه از ایران [جغرافیا] وارد شد و وقتی به آنجا رسید ، جزئیات را پر می کرد. آنها سپس این پیشنهاد را اسکن می کردند و آن را به مری [ناشناس بودن] ارسال می کردند.

با توجه به ظهور ظن ، مریم توضیح داد كه شناسه برادر باید شخصاً بررسی شود. او پیشنهاد داد تا برای انتخاب چک سپرده و شناسایی همزمان شناسایی برادرش را انجام دهد. مری همچنین به عنوان بخشی از اقدامات استاندارد تأمین مالی و حقوقی ، اطلاعات بانک و وکالت را درخواست کرد. جین توضیح داد که آنها ترجیح می دهند چک سپرده را ارسال کنند زیرا ساعات کار وی در رستوران غیرقابل پیش بینی بود [ناشناس بودن].

همراه با چک سپرده گذاری شده توسط برادرش در 25 آوریل (چند روز قبل از ورود او قرار بود) [ناسازگاری] ، جین نسخه ای از گواهینامه راننده برادرش [ناشناس بودن] را فکس کرد و فقط پیش از تصویب وام را ارائه داد. جزئیات مورد نیاز

هنگامی که مری با جین تماس گرفت و بار دیگر توضیح داد که سند شناسایی برادر برای ادامه کار باید به صورت حضوری تأیید شود ، جین بسیار دفاعی شد و تهدید کرد که یک نماینده املاک و مستغلات دیگری پیدا خواهد کرد. در این مرحله ، مریم توضیح داد که بدون اعتبار سنجی مناسب شناسه ، نمی توان با معامله روبرو شد. جین به مری اطلاع داد که برادرش تصمیم به لغو این معامله گرفته و درخواست کرد که سپرده برادرش در حساب بانکی وی قرار گیرد [پیش فرض].

در نتیجه سطح کلی سوء ظن ناشی از ترکیبی از عوامل قابل مشاهده مرتبط با شاخص های ظن ، یک گزارش معامله مشکوک به FINTRAC ارسال شد.

ضمیمه 2 - تصویر چگونگی ایجاد شاخص ها در املاک و مستغلات تجاری

زمینه

کارگزار املاک و مستغلات ساختگی نماینده یک توسعه دهنده بود که علاقه مند به فروش یک برج اداری به نام Generic Park بود. از یک فرآیند دو مرحله ای برای انتخاب زیر مجموعه ای از بالاترین داوطلبان استفاده شد که پس از آن فرصتی برای ارائه پیشنهادات اصلاح شده در مرحله دوم به آنها داده می شود. پیشنهاد از گروه سرمایه گذاران غیرواقعی ، 200 میلیون دلار ، بسیار کم رد شد.

سوء ظن اولیه ایجاد می شود

در ابتدا سوء ظن مطرح شد زیرا پیشنهاد دهنده هرگز درخواستی برای انجام هر نوع دقت در رابطه با ملک [سرعت معامله] نداشته است. این ظن بیشتر تقویت شد که ، علی رغم اینکه از مرحله دوم این روند مستثنی شد ، نماینده املاک و مستغلات خریدار اصرار داشت که با افزایش ارزش پیشنهاد اصلی خود با حدود 40 میلیون دلار ، جلسه ای را برای قرار دادن گروه سرمایه گذاران غیرواقعی به عنوان یک خریدار مطلوب برگزار کند. این افزایش مطابق با استانداردهای صنعت [ارزش] بسیار غیرمعمول بود. علاوه بر این ، هنگامی که از وی سؤال شد که آیا تصویب توسط هیئت مدیره آنها مورد نیاز است ، گروه سرمایه گذاران غیرواقعی گفتند که این [ناشناس بودن نیست. سرعت معامله]. سطح کلی سوء ظن باعث بررسی حقایق فعلی و جستجوی اطلاعات متنی اضافی پیرامون این رویداد برای سایر شاخص های سوء ظن شد.

دنباله شاخص های اضافی و تصمیم به گزارش معامله مشکوک به Fintrac

این شرکت مناقصه متعلق به یک دانشجوی دانشگاه بود که آن را متخصص در خرید املاک و مستغلات در کانادا توسط سرمایه گذاران در کارائیب [ناسازگاری] توصیف کرده بود. این اولین خرید املاک و مستغلات این شرکت بود. جزئیات مربوط به ماهیت و ساختار شرکتی شرکت مناقصه مبهم و مستقیماً توسط صاحب آن بدون تأیید مستندات رسمی [ناشناس بودن] تألیف شده بود. موسسه حقوقی که پیشنهاد خریدار را ارائه می داد ، یک شرکت چند منظوره کوچک بود که هیچ تخصصی یا سابقه قبلی در املاک و مستغلات شرکت [ناشناس بودن ، ناسازگاری] نداشت. نام وکالت به عنوان عضو در وب سایت شرکت و نه در فهرست وکلا مربوطه [ناشناس بودن ، ناسازگاری] ذکر نشده است. مشاغل متعدد همان آدرس [ناشناس بودن] را برگزار کردند. به نظر می رسد وجوه از فردی که هیچ ارتباطی با گروه سرمایه گذاران غیرواقعی [ناشناس بودن] ندارد ، سرچشمه گرفته است.

در نتیجه سطح کلی سوء ظن ناشی از ترکیبی از عوامل قابل مشاهده مرتبط با شاخص های ظن ، یک گزارش معامله مشکوک به FINTRAC ارسال شد.

در استان کبک ، اصطلاح مورد استفاده "بی حرکت کننده های درباریان" است که مجموعه ای از الزامات منحصر به فرد را که در قانون کارگزار املاک و مستغلات کبک و آیین نامه و آیین نامه بیان شده است ، منعکس می کند. برای اطلاعات بیشتر ، لطفاً به راهنمایی های ارائه شده توسط Organisme d'Utoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ) در https://synbad.com/en/pages/pubes/pubes-by-laws-and-regets مراجعه کنید.

شرکت وام مسکن و مسکن کانادا ، وام وام مسکن CHS 2014.

شرکت وام مسکن و مسکن کانادایی ، چشم انداز بازار مسکن: نسخه برجسته کانادا ، چهارم چهارم 2015.

استفان اشنایدر ، پولشویی در کانادا: تجزیه و تحلیل موارد RCMP ، مرکز ناتانسون برای مطالعه جرم سازمان یافته و فساد ، دانشگاه یورک ، مارس ، 2004.

توسعه شهری آمریکای لاتین در قرن بیست و یکم: به سمت چشم انداز تجدید شده در شهر. ویراستاران ، D Rodgers ، J. Beall ، R. Kanbur. Palgrave Macmillan. 2012.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد تعهدات بخش املاک و مستغلات ، لطفاً مشورت کنید: https://www. fintrac-canafe. gc. ca/re-ed/real-eng.

برای اطلاعات بیشتر در مورد ارسال گزارش اطلاعات داوطلبانه ، لطفاً با: http://www. fintrac. gc. ca/individuals-individus/vol/1-eng مشورت کنید.

شاخص های مربوط به پولشویی از طریق معاملات املاک و مستغلات مبتنی بر تجزیه و تحلیل دارایی های FINTRAC از گزارش های معامله مشکوک ، و تعدادی از منابع در دسترس عموم از مرکز گزارش ها و تجزیه و تحلیل معاملات استرالیا (AUTRAC) ، شبکه اجرای جرایم مالی (FINCEN) ،سرویس اطلاعاتی جنایی دفتر مرکزی کانادا و سازمان همکاری و توسعه اقتصادی ؛منابع دیگر شامل گزارش کمیته دائمی سنای آمریکا در مورد بانکداری ، تجارت و تجارت (پیروی از پول: آیا کانادا در مبارزه با پولشویی و تأمین مالی تروریستی پیشرفت می کند؟ واقعاً. مارس 2013: A-28) ؛اشنایدر ، استفان. پولشویی در کانادا: تجزیه و تحلیل موارد RCMP. دانشگاه یورک ، مارس 2004 ؛اشنایدر ، استفان."جرم سازمان یافته ، پولشویی و بازار املاک و مستغلات در کانادا."مجله تحقیقات املاک (2004). 21 (2) ژوئن ؛استول ، نیکول و همکاران."کلاهبرداری وام مسکن: روندها و مسائل فعلی". مسائل مربوط به املاک و مستغلات (2012). 37 (2-3).